София, 2 декември 2025 – Докато цените на жилищата в столицата продължават да галопират нагоре, все повече българи обмислят закупуването на имот извън страната.
С цена от над 2300 евро за квадратен метър и средна обща цена от 200 000 евро за маломерен апартамент, София вече се превръща в недостъпна мечта за много семейства.
Рекорден ръст на цените
Според данни на имотна агенция Bulgarian Properties, средната цена на купените жилища в София през третото тримесечие на 2025 година достигна 2310 евро на квадратен метър – годишен ръст от 25.5%.
Това е най-високият темп на поскъпване от 2022 година, когато страната преживяваше пик на инфлацията.
Още по-тревожен е фактът, че за разлика от 2022 година, когато реалният растеж беше под 10% поради високата инфлация, сега в условията на ниски инфлационни нива реалното поскъпване е около 20%.
„Символичната граница от 200 000 евро за средна крайна цена на закупените жилища беше премината през третото тримесечие, спрямо 150 000 евро през 2024 година и началото на 2025 година“, коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties.
Малките жилища стават луксозен артикул
За шест години цените на жилищата в София почти се удвоиха. Едностайните апартаменти (студия), които през 2019 година се предлагаха на цени между 45 000 и 65 000 евро, днес рядко се намират под 90 000 евро, а в централните и южни квартали надхвърлят 120 000 евро.
Двустайните жилища с площ между 60 и 75 квадратни метра с общите части отбелязаха ръст от около 125% спрямо 2019 година – от средно 1100 евро за квадрат тогава до 2500 евро сега.
В южните райони цените доближават 2800 евро за квадратен метър, а общата стойност често е между 170 000 и 210 000 евро.
Покупателната способност се срива
Реалната покупателна способност на българите, измерена в квадратни метри жилищна площ, се е свила почти наполовина.
Ако през 2019 година едно домакинство е можело да си позволи 85-95 квадратни метра, то днес същото домакинство ще може да си позволи едва 45-60 квадратни метра при същия профил на кредитоспособност.
Пазарът очаква известно охлаждане след еуфорията в началото на годината, причинена от предстоящото въвеждане на еврото на 1 януари 2026 година. Брокерите отчитат, че купувачите и продавачите са заели изчаквателна позиция.
Алтернативите в чужбина стават все по-примамливи
В контекста на тези безумни цени все повече българи се обръщат към имотните пазари в съседни страни. Анализите показват редица атрактивни възможности:
Северна Македония е един от най-евтините пазари на недвижими имоти в Европа. В Скопие цените са значително по-ниски от софийските, макар че ликвидността на пазара е ниска.
Сърбия предлага добра алтернатива с цени около 2000 евро за квадратен метър в централните квартали на Белград – сходни със софийските, но с по-добра инфраструктура в някои райони.
Румъния се сравнява с България по икономически показатели, но цените в провинцията често са по-ниски. Букурещ има сходни цени със София, но предлага по-големи възможности за избор.
Турция продължава да привлича български купувачи, особено в крайбрежните райони, въпреки допълнителните такси за чужденци.
Съседна Гърция остава един от най-привлекателните пазари за недвижими имоти, където човек все още може да си купи цяла вила в северните части на страната на същата цена, на която се продават маломерните столични апартаменти.
Подводни камъни
Експертите обаче предупреждават за скритите разходи при покупка на имоти в чужбина.
Много от „изгодните“ оферти за стари къщи в малки градове или села изискват основен ремонт, който може да надмине в пъти покупната цена.
Освен това има нотариални такси, данъци, разходи за поддръжка и юридически особености, които варират от държава до държава.
В Турция например допълнителните такси могат да направят „евтините“ имоти по-скъпи от пазари като България и Румъния.
България все още сред най-евтините в Европа
Въпреки драматичното поскъпване в градове като София и Варна, България като цяло остава сред страните с най-достъпни жилища в Европа.
Според проучване на британското издание Express, Пловдив и Бургас са сред деветте най-евтини града в Европа за закупуване на жилище.
Много често тези два града предлагат имоти на само около половината от цената на София, а в по-малки градове все още се откриват напълно годни за обитаване апартаменти за под 30 000 евро.
Въпросът остава отворен: Ще продължи ли София да поскъпва след въвеждането на еврото, или предстои корекция на пазара?
Засега тенденцията е ясна – столичните жилища стават недостъпни за средната класа, а алтернативите извън страната привличат все повече внимание.
