Пазарът на недвижими имоти в София започва да дава първи сигнали за охлаждане след силния ръст през последните две години.
Данните на Bulgarian properties показват, че през първото тримесечие на 2026 г. средната цена на реално сключените сделки в столицата е 2680 евро на квадратен метър, което е лек спад спрямо 2790 евро в края на 2025 г.
Въпреки това на годишна база цените все още растат осезаемо. Спрямо първото тримесечие на 2025 г. увеличението остава около 29%, след като тогава средната цена е била 2080 евро на квадратен метър.
Според брокерите пазарът вече навлиза в по-умерен етап, при който се забавя темпът на поскъпване и същевременно се увеличава предлагането.
От Bulgarian properties посочват, че още в края на 2025 г. са се появили първите признаци на спад в броя на сделките, а през първите месеци на 2026 г. това вече се комбинира с по-видимо забавяне на ценовия ръст.
Данни на Агенцията по вписванията сочат, че в София през първото тримесечие са вписани 7529 сделки, което е с 12,3% по-малко спрямо същия период на миналата година.
Достъпността се влошава
Бързото поскъпване през втората половина на 2025 г. е изпреварило ръста на доходите и това е довело до по-слаба достъпност на жилищата.
Коефициентът на достъпност, изчисляван от агенцията, достига 1,4 през първото тримесечие на 2026 г., което показва колко средни заплати са нужни за покупката на 1 кв. м в София.
Подобни нива са били характерни за 2017-2018 г., но сега пазарът е значително по-активен като обем сделки.
Брокерите отчитат, че купувачите остават най-активни там, където има налично предлагане, най-вече при новото строителство.
В същото време ценовата чувствителност расте, а квартали като „Малинова долина“ вече забавят темпа си заради сериозното поскъпване.
За сметка на това стари и традиционно търсени райони като „Лозенец“, „Изток“, „Стрелбище“, „Бели брези“ и „Красно село“ привличат повече сделки.
Новото строителство води пазара
Около 70% от сделките в София остават с апартаменти в новостроящи се сгради. На вторичния пазар се търсят както стари тухлени и панелни жилища, така и напълно обзаведени апартаменти и имоти, купени по-рано с цел препродажба.
При тези сделки купувачите вече по-често успяват да договорят отстъпки от 3 до 5% от обявената цена.
Според наблюденията на брокерите тази година по-активни са купувачите на тристайни семейни жилища. Това подсказва, че пазарът все повече се ориентира към имоти за реално ползване, а не само за инвестиция.
Търсене извън столицата
Една от най-ясните тенденции през 2026 г. е засиленият интерес към имоти в населените места около София.
Купувачите търсят по-ниски цени, повече пространство и по-спокоен начин на живот, като са готови за ежедневно пътуване в радиус до 30-40 километра.
Особен интерес има към парцели и къщи в селата около столицата, както и към затворени жилищни комплекси. Това показва, че част от търсенето се измества извън града, където стойността за парите е по-добра.
Какво следва според брокерите?
Според брокерите пазарът вероятно ще се движи към по-устойчива нормализация. Новите проекти, ниските ипотечни лихви и растящите доходи ще продължат да поддържат активността, макар и на по-умерени нива.
В същото време геополитическите напрежения, войните и инфлационният натиск ще останат фактори, които охлаждат част от търсенето.
Прогнозата е цените на жилищата да продължат да растат, но с по-бавен темп – до около 10% до края на годината.
За купувачите с налични средства това означава по-голям избор, а за продавачите – по-голяма необходимост да се съобразяват с реалните пазарни нива.
