В България напоследък се наблюдава значителна тенденция към увеличаване на жилищните кооперации (етажни собствености), управлявани от външни професионални домоуправителски фирми. Това става особено видимо в по-големите градове унас, каквито са София, Пловдив и Варна.
Тази тенденция се дължи на промени в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) от края на 2024 г., които улесняват свикването на общи събрания (кворум от 51% вместо 67%) и въвеждат задължителен регистър на домоуправители при Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) за по-голяма прозрачност.
Новите правила извадиха на повърхността и дългогодишни проблеми, които преди това често се неглижираха. Липсата на отчетност, неясното разпределение на разходите и отсъствието на реален контрол върху взетите решения вече трудно могат да бъдат оправдани.
Именно това кара все повече собственици да търсят професионално управление като дългосрочно решение, а не като временна мярка.
Основни причини зад тази тенденция
Причините за това хората да залагат все повече на професионалните домоуправители са много и една от тях е лесното гласуване.
Изборът на външна фирма изисква 67% мнозинство, но ниският кворум улеснява процеса, което стимулира преход от самуправление към професионални услуги.
Регулациите и контролът са друга причина, която е в полза на професионалното решение. Регистърът от 31 декември 2024 г. гарантира, че фирмите са проверени (без осъдени управители), което повишава доверието на собствениците.
На пазара има фирми, които вече управляват стотици сгради, а национални асоциации отбелязват растящ интерес поради професионални услуги като извършване на повече ремонти, събиране на вноски и правна подкрепа.
В онлайн дискусии и разговори между собственици все по-често се открояват конкретни фирми, като най-често споменаваните е nashiatvhod.bg, за който се срещат основно положителни коментари, наред с vhodmanager.com и topvhod.bg, около които мненията са по-разнообразни.
Тези разговори ясно показват, че собствениците вече подхождат по-внимателно към избора си и търсят повече ангажираност и контрол.
Към тези фактори все по-често се добавя и умората на собствениците от вътрешни конфликти. В много сгради управлението се превръща в източник на напрежение, а не на ред. Това води до търсене на външна страна, която да поеме отговорността и да внесе яснота, без лични пристрастия и вътрешни зависимости.
Темата за практическите разлики между моделите на управление и избора на професионален домоуправител е разгледана подробно в отделен аналитичен материал.
Пазарът на услуги се преструктурира
Новата регулаторна рамка оказва осезаемо влияние и върху самия пазар на домоуправителски услуги. Изискванията за задължителна регистрация, отчетност и наличие на застраховка водят до по-ясно разграничение между утвърдените компании и по-малките или неформални участници.
За част от пазара това означава адаптация към по-строги правила, а за други – реална бариера за продължаване на дейността. Според наблюдения в бранша, процесът постепенно води до консолидация, при която оцеляват фирми с по-добре изградени вътрешни процеси, административен капацитет и възможност да отговорят на законовите изисквания.
Очаква се моделът на „едноличен домоуправител“, който разчита основно на лични контакти и минимална структура, все по-трудно да намира място в среда с повишени изисквания за прозрачност и контрол. Паралелно с това се променя и самата конкуренция на пазара.
Вместо фокус върху най-ниската цена, все по-често се открояват критерии като надеждност, предвидимост и способност за дългосрочно управление.
За собствениците това означава по-ясен избор между различни модели на управление, а за компаниите – необходимост да инвестират в по-добра организация, технологии и експертиза, за да останат конкурентоспособни.
Какво реално се променя за собствениците
На пръв поглед законовите промени изглеждат технически, но ефектът им се усеща директно от собствениците.
Намаляването на изисквания кворум за провеждане на общи събрания от 67% на 51% на практика означава, че решенията вече могат да се взимат по-лесно и по-редовно. Това адресира дългогодишен проблем в много сгради – липсата на активност и хроничното отлагане на важни решения поради отсъстващи или незаинтересовани собственици.
Промяната засяга пряко и т.нар. пасивни собственици – хора, които живеят в чужбина, отдават имотите си под наем или рядко участват в обслужването на входа. Новите правила ограничават възможността малка група активни съседи да бъде блокирана от постоянно отсъствие на мнозинство. Това води до по-бързо вземане на решения, но и до по-голяма отговорност за онези, които реално участват в общите събрания.
С въвеждането на задължителния регистър на домоуправителите се повишава и контролът върху управлението на сградите. Входове, които не спазват новите изисквания или работят без регистриран управител, рискуват административни проблеми и затруднения при комуникация с институции, банки и програми за саниране.
Данни и прогнози
Конкретна национална статистика за 2025 г. липсва в публични източници, но промените в ЗУЕС и примерите сочат ръст. Липсата на обобщени национални данни до голяма степен се дължи на факта, че регистрите на етажната собственост се изграждат поетапно на общинско ниво и не навсякъде функционират с еднаква степен на публичност и актуалност.
Това затруднява събирането на точна статистика в реално време, но не отменя ясно наблюдаемите процеси в по-големите градове. Така например в София стотици сгради са преминали към външни фирми за по-добра организация.
Тенденцията ще се засилва все повече, особено на фона на европейски програми за обновяване на жилищния фонд, където професионалните домоуправители играят критично важна роля.
Подобни процеси вече се наблюдават и извън столицата. За немалко сгради професионалното управление на вход в Пловдив, Стара или Нова Загора вече не се възприема като излишен разход, а като начин да се избегнат постоянни спорове и хаос в общите части.
В по-дългосрочен план се очаква процесът да продължи с различна скорост в зависимост от мащаба и сложността на сградите. Докато при по-малките входове самоуправлението все още остава работещ модел, при средните и големите сгради професионалното управление постепенно се утвърждава като по-устойчиво решение.
Това очертава не рязка промяна, а плавен преход към по-структурирани модели на управление, при които отчетността и административният капацитет ще играят все по-ключова роля през следващите години.
/ Източници: nashiatvhod.bg, me.government.bg, mrrb.bg, statista.com, mastersofia.bg, bestmaster.bg /
