Драстичен спад на строителството и растяща вътрешна миграция задържат цените високи
Няма логика цените на недвижимите имоти във Варна да паднат, заяви експертът Добромир Ганев на конференция в Икономическия университет във Варна.
Анализът му разкрива тревожна картина за имотния пазар в морската столица – предлагането на имоти е много по-малко от търсенето, а новото строителство е намаляло с 53% през първото деветмесечие на 2025 година в сравнение със същия период на миналата година.
Парадоксът: Спад на строителството, но разрешенията не намаляват
При такава ситуация на спад на строителната продукция не намаляват разрешенията за строеж, коментира Ганев.
Според него обективната причина за този парадокс е инфраструктурата, а резултатът – забавяне на проектите.
Въпреки че разрешенията се издават, строителите действат предпазливо. Това създава ситуация, при която търсенето значително надвишава предлагането, което автоматично поддържа цените високи.
Три ключови фактора, които движат пазара
Според експерта има много обективни фактори, които влияят на пазара на имоти, главно в големите градове. Те са три основни:
1. Рекордно ниски лихви
Ниските лихви – 2 пъти по-ниски от румънските – правят кредитирането изключително достъпно. Това стимулира купувачите да влизат на пазара и поддържа търсенето високо.
2. Вътрешна миграция към градовете
Данните са впечатляващи: около 5 хиляди са новорегистрираните във Варна през 2025 г., в София те са 11 хиляди. Добромир Ганев подчертава, че тази вътрешна миграция влияе драматично на пазара.
Хората продължават да се местят от по-малките градове и села към големите градове в търсене на по-добри възможности за работа и живот. Всеки нов жител е потенциален купувач на жилище, което поддържа търсенето стабилно високо.
3. Недостатъчно предлагане
Намаляването на новото строителство с над 50% създава сериозен дефицит на новопостроени имоти. В комбинация с миграцията към града, това е рецепта за задържане или дори повишаване на цените.
Варна в контекста на България
Характерно за пазара в България е, че той е на две скорости, обяснява Ганев. Само седем са градовете, където се реализират сериозен брой сделки.
На първите три места са София, Варна и Пловдив. Четвъртото място си оспорват Бургас и Несебър, следвани от Русе и Стара Загора.
Тези седем града определят повече от 50 процента от търговията с имоти в България, а имаме 260 общини. В тези големи градове цените са средно над 1400 евро квадратния метър.
Още сме далеч от европейските стандарти
Въпреки високите цени спрямо българските стандарти, страната ни все още е далеч от средноевропейските цени на имотите.
Ганев споделя статистика, която сравнява стойността на квадратен метър жилищна площ в централните части на 150 големи градове.
В тази класация София е на близо 90-о място, Варна е след стотното. Това означава, че въпреки местното възприятие за високи цени, варненските имоти остават относително евтини в европейски мащаб.
Как еврото ще повлияе на пазара?
Влизането ни в еврозоната няма да има никакви негативни последици за пазара на недвижими имоти, тъй като в този бранш отдавна се работи с евро, смята Ганев.
Той обаче отбелязва интересен психологически ефект: Хора, които планират покупка след две-три години, предпочитат да купят по-рано, от страх, че цените ще се повишат. Това авансово купуване може да доведе до намаляване на обема от сделки в първите месеци на 2026 г., но не и до спад на цените.
Нова тенденция: Интерес към имоти в малките населени места
Очакванията на Ганев са да се запази тенденцията хората да търсят имоти в малки населени места, близо до големите градове.
Експертът припомня, че търсенето на второ жилище в селата се засили по време на пандемията.
Прогнозата на експерта е, че интересът ще остане и дори хора от други държави ще се включат през следващите години в търсенето на такива имоти. Това се е случило в някои страни след приемането на еврото.
Скъпо става и паркирането
В активните градове все повече поскъпват гаражите, отбелязва Ганев. Преди 4-5 години хората не искаха да плащат за паркоместа, но в момента схемата е обърната изцяло и купувачите настояват да има осигурено поне едно паркомясто.
Реалистични ли са очакванията за спад?
Анализът на експерта е категоричен – при настоящата комбинация от фактори няма логика да очакваме спад на цените във Варна.
Вътрешната миграция продължава, строителството е намаляло драстично, а лихвите остават ниски.
Дългосрочно не може да се очаква драстична промяна във факторите, които влияят на пазара на недвижимите имоти, смята Добромир Ганев.
Той очаква не спад на цените, а ръст от 15-16% годишно за някои градове. За купувачите това означава, че чакането със надежда за намаляване на цените може да се окаже неизгодна стратегия.
Пазарът във Варна изглежда устойчив, подкрепян от фундаментални икономически фактори, които няма да се променят скоро.
/ Важна бележка: Информацията в тази статия е с общ информативен характер и е базирана на публично достъпни източници и изказвания на експерти. Тя не представлява инвестиционен съвет. Всяко решение за покупка или продажба на недвижим имот трябва да бъде взето след задълбочена лична оценка и консултация с професионалисти в бранша. Авторите не носят отговорност за действия, предприети на базата на информацията в тази публикация. /
